抵押估价时对租约的处理方式？

一、抵押估价时对租约的处理方式？

抵押估价时对租约的正确处理方式如下:根据估价人员现场调查，估价对象已经对外出租。由于委托人原因未能提供租赁合同，因此，本次估价未考虑租约对估价对象市场价值的影响（或本次估价假设租赁条件和租金水平与市场惯例和水平一致），提请报告使用人注意。

其次，有些租约内容不完整，信息不明确。在一些估价项目中，租赁合同不规范不完整，比如租金不明确、面积不对应等情形。尤其是大型的商业综合体，其租约多数都不是简单的面积和租金的对应关系，租金收入经常与营业额直接相关。我们在实际工作中还遇到租金增长与未来年期CPI指数相关等形式的租金约定方式。估价时，很难从这样的租赁合同中明确剩余租约的租金收益。如果此时简单的放弃租约，显然是不合适的。估价人员一定要深入调查，突破租赁合同的限制，去查阅详细的财务资料，掌握估价对象真实客观的租金收益，并在估价过程中合理的体现。

二、采矿权抵押贷款银行？

采矿权抵押贷款是指采矿权拥有者将其采矿权作为抵押物，向银行申请贷款，以获得资金支持。一般来说，采矿权抵押贷款的受理银行主要有商业银行、农村信用社、小额贷款公司等。

三、抵押估价时对租约的处理方式正确是？

1、估价对象的出租收益，尤其是基本租金收益明显低于市场租金水平。出于抵押评估的谨慎原则，忽略租约影响显然是不正确的，尤其是估价对象体量大，剩余租期长，租约对估价结果的影响会较大。但是如果考虑租约，又无法把握营业业绩提成，尤其是承租人未来年期的营业业绩本身就不确定。经过与委托人的沟通，由承租方协助出具了前三年的年度营业业绩数据，并根据企业自身经营情况，对未来租期内的营业业绩数据进行了合理的预测。

2、对于新增面积，虽然承租方也付出了基本租金，但是由于未办理产权证，新增面积无法在抵押登记中体现，所以，出于谨慎原则，租约收益里对该部分面积的基本租金进行了剔除。

3、对于新增面积带来的营业业绩增长，估价人员与金融机构、估价委托人进行了充分沟通。考虑到该部分面积与估价对象是不可分割的主体，且不能单独另行出租使用。最终确定不对新增面积带来营业业绩增长进行剔除，纳入到租约收益中来。估价人员在此基础上计算剩余租期的租约收益，即体现了谨慎原则，又合理的反映了租约价值。

第三、估价过程中经常会遇到租金过高的租约。尤其在抵押评估中，过高的租金合同时常出现。委托方会主动提供这样的合同，以期望得到较高的估价结果，利于借贷。《房地产估价规范》中提到“有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金”。是不是客户提供了合同，估价时就一定要采纳呢，从估价实务的角度看，显然是不可以的。

四、抵押权人对抵押物行使权利的条件？

当抵押人不能偿还到期债务时，抵押权人可以对抵押物行使权利。担保法规定，债务人不能履行到期债务时，以担保的财产清偿债务。

五、办理抵押权银行规定的事项？

明信息

1、抵押人与抵押权人都应到场办理，不能相互委托办理，公证委托除外；

2、权属信息未载入登记簿的，属于夫妻共同财产的，所有权人及配偶应持结婚证原件先行办理换证；

3、抵押人为未成年人或无民事行为能力人的，应由法定监护人持监护证明代为办理，并出具具结保证书；

4、抵押人为企业的应提交股东会决议或董事会决议（股份有限公司、有限责任公司应提交）；上级主管部门批文（全民所有制企业应提交）；职工代表大会决议（集体所有制企业应提交）；

5、申请人为非自然人的企业需提交营业执照，机关/事业单位需提交组织机构代码证，以及法人授权委托书、代理人身份证明；

6、同一房产再次办理抵押知晓函（抵押人将已抵押的房产再次抵押的，后顺位抵押权人应提交，同一抵押权人除外）；

7、车位、车库承诺书（以车位、车库进行抵押的，抵押权人应提交）；

8、集体所有建设用地使用权证明（原件与经比对的复印件，乡镇、村企业以厂房等建筑物设定抵押权应提交）；

9、对上市流通有限制性规定的房屋，在设定抵押时应符合相关规定；

10、受理后将进入审核流程，如审核通过，您将如期取得相关权证；若我们在后续审核过程中发现您的申请在一致性、合法性上有不符或需要进行其他法定程序，我们将会及时通知您，请予以配合。

提交要件

1、登记申请书；

2、申请人有效身份证明（原件与经比对的复印件）；

3、房屋所有权证（原件与经比对的复印件）；

4、主债权合同；

5、抵押合同。

办事流程

1、申请人双方持上述有关要件，到政务服务中心三楼Ｂ区5、6、7号抵押受理窗口申请办理，受理后出具受理单及缴费通知单；

2、领证人在受理之日后第三个工作日持受理单及缴费通知单到政务服务中心三楼Ｂ区8、9号窗口开具缴费票据；

3、领证人持缴费票据到政务服务中心2楼Ｂ区工商银行窗口缴纳相关费用，缴费完毕后将缴费回执单交给三楼Ｂ区8、9号窗口；

4、领证人持身份证明到政务服务中心三楼Ｂ区10号窗口领取权证。

办结时限

法定时限：10个工作日 承诺时限：3个工作日

收费标准

1、登记费：住宅80元／套；非住宅550元／件。

监督电话

（028）84843999

六、矿权的意思？

矿业权是指矿产资源使用权，包括探矿权和采矿权。

“探矿权”是指在依法取得的勘查许可证规定的范围内，勘查矿产资源的权利；“采矿权”是指在依法取得采矿许可证规定的范围内，开采矿产资源和获得所开采矿产品的权利；根据《矿产资源法》及其配套法规，矿业权经依法批准，可以转让他人。矿业权的价值是矿业权人在法定的范围内，经过资金和技术的投入而形成的，应当依法受到保护。

七、云南哪家银行办理林权抵押贷款？

你好，这里没有，林权抵押贷款的流程一、抵押贷款概念:是指以森林、林木的所有权(或使用权)、林地的使用权,作为抵押物向金融机构借款。林权抵押贷款具体是指借款人以其依法有权处分的林权作抵押物向银行、农村信用社等金融机构申请借款的行为。在抵押权存续期间，抵押人不得转移和转让抵押林权，借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物。二、林权抵押贷款的一般程序为：1、先与金融机构进行协商，达成贷款意向，一般林业放贷金融机构为农行或信用社;2、然后找有林业评估资质的评估机构，进行抵押贷款评估;3、拿到评估报告后，再将林权证、公司营业执照(或个人身份证)去放贷银行抵押申请和贷款申请;4、银行受理后，签订抵押合同和贷款合同;5、到当地县级林业系统林权抵押登记，取得林权抵押证明或他项权证;6、将林权证、抵押证明(或他项权证)交银行，银行放款。三、申请林权抵押登记，应向林业部门提供下列资料：1、《林权证》2、《林权抵押贷款协议书》3、《林权抵押合同》4、《借款合同》5、《森林资产价值评估报告》6、需提供的其他资料按照《森林资源资产抵押登记法(试行)》的有关抵押贷款程序规定。具体申程序为：(1)抵押事项的申请与受理;(2)抵押物的审核、权属认定;(3)抵押物价值评估及评估项目的核准、备案;(4)签订抵押合同;(5)申请抵押登记;(6)抵押登记手续;(7)核发抵押登记证明书。鄂西北林权交易中心林权抵押贷款申请流程一、会员注册。贷款申请人在鄂西北林权交易中心注册成会员。二、填写林权登记表及林权抵押贷款申请书。(见表格)三、项目材料审查。鄂西北林权交易中心(以下简称“鄂西北林权市场”)项目经理与项目所在地交易会员单位就项目进行沟通，直接在当地申请的项目由县级交易会员单位将材料推荐递交到鄂西北林权市场;项目经理对贷款项目及递交材料进行初步审查，对不符合要求企业或个人予以反馈;四、现场勘察。鄂西北林权市场项目经理、资源调查专业技术人员或银行专业人员现场对抵押的林地进行勘察，主要了解林地权证、纠纷、资源、贷款人资信等情况，判断能否抵押、是否有抵押价值，是否启动资源调查和评估。勘察完毕后，应与银行专业人员进行沟通。如不能抵押、无抵押价值，应对贷款申请人进行反馈;五、资源调查和森林资产评估。资产评估部组织资源调查专业人员会同当地交易会员单位资源调查专业人员对抵押林地项目进行资源调查，形成资源调查报告;资产评估部组织评估专业人员根据资源调查报告进行价值评估，形成《森林资源评估报告》;六、风险评审委员会审核。风险评审委员会根据资源调查和评估报告，评审与决策贷款项目的可行性，对不符合要求企业或个人予以反馈。七、落实承贷银行。根据项目的特点、银行放贷政策和客户需求，出具评估报告、推荐函或担保函，落实承贷银行;八、签订贷款合同。贷款申请人和贷款银行签订贷款合同、抵押合同，鄂西北林权市场进行备案;九、抵押手续。鄂西北林权市场持借款合同、抵押合同、林权证、抵押资产评估报告等文件资料向林地所在地抵押登记部门代理抵押登记;十、银行放款。贷款银行取得抵押登记的证明材料后，向贷款申请人放款;十一、贷后管理。鄂西北林权市场在承贷银行向企业放款至担保终结的过程，包括林权抵押贷款项目检查、展期项目和逾期项目及撤保项目的处理等，应对贷款申请人及抵押项目进行定期或不定期的检查;十二、贷款偿还。贷款申请人应按期偿还贷款，林权抵押贷款项目终止，解除抵押物的抵押手续，归还林地权属证明。注：申请林权抵押贷款应提供的材料清单1、申请报告(借款用途、还款计划);2、企业基本信息登记表。3、林权证复印件;4、林权证所有者有效证件复印件;5、自然人客户、企业客户出具的股东大会或董事会的《同意抵押意见书》;6、年检合格的法人营业执照复印件、年检合格税务登记证复印件、年检合格组织机构代码证复印件、企业法人代表证复印件;7、公司章程复印件及注册资本验资报告复印件(加盖工商部门章);8、公司简介(内容包括企业沿革、组织架构、主要股东说明、经营情况、生产工艺和产品介绍、企业获得的荣誉等);9、法定代表人、总经理、公司实际控制人、财务主管、委托代理人身份证复印件、法定代表人授权书(本公司可提供样本)及必要的个人信息(内容包括其主要经历、业绩)。10、贷款卡及贷款卡年检回执单复印件、基本结算帐户开户许可证复印件。11、当期财务报表及近3年的财务报表或经合法中介机构出具的审计报告。报表主要包括：资产负债表、损益表、现金流量表等;成立不足三年的客户，提交自成立以来的年度报表。五、哪些资源资产不能用于抵押贷款：不可作为抵押物的森林资源资产有：(1)对已划为的生态公益林，包括国防林、名胜古迹、革命纪念地、自然保护区和特种用途林中的母树林、实验林、环境保护林、风景林的森林、林木和林地使用权;(2)权属不清或存在争议的森林、林木和林地使用权;(3)未经依法林权登记而取得林权证的森林、林木和林地使用权(农村居民在其宅基地、自留山种植的林木除外);(4)以家庭承包形式取得的集体林地使用权;(5)国家规定不得抵押的其他森林、林木和林地使用权。六、哪些森林资源资产可以用于抵押贷款：可作为贷款抵押物的森林资源资产有：(1)用材林、经济林、薪炭林;(2)用材林、经济林、薪炭林的林地使用权;(3)用材林、经济林、薪炭林采伐迹地、火烧迹地的林地使用权;(4)有关法律法规规定的其他森林、林木和其他使用权。林权登记(含变更、抵押登记)程序1、林权权利人应当根据森林法及其实施条例的规定提出登记申请，并提交以下文件：(1)林权登记申请表一式三份(见表格);(2)个人身份证明、法人或者其他组织的资格证明、法定代表人或者负责人的身份证明、法定代理人或者委托代理人的身份证明和载明委托事项和委托权限的委托书;(3)申请登记的森林、林木和林地权属证明文件;(4)林权核查登记表(林地权利人属集体要填写此表)林权权利人凭林木、林地权属证明向当地林业站申请，经公榜(时间10天)、现场审核、公示(时间1个月)后，无异议的登记造册，报市林业局审核。审批依据：《中华人民共和国森林法》第三条;《中华人民共和国森林法实施条例》第三、四、五、六条结时限：2个月勘测费按勘测面积分段累计征收。林权登记面积在1000公顷以下的，每公顷收费标准为3元，不足100公顷的，按100公顷计收;林权登记面积在1000公顷以上(包括1000公顷)，3500公顷以下的，每公顷收费标准为2元;林权登记面积在3500公顷以上(包括3500公顷)7000公顷以下的，每公顷收费标准为1.5元;林权登记面积在7000公顷以上(包括7000公顷)的，每公顷收费标准为1元;林权登记面积在5万公顷以上的，勘测费按5万公顷计收。收费依据：计价格[2001]1998号，粤价[2002]129号2、林权发生变更的，林权权利人应当到初始登记机关申请变更登记。林地被依法征用、占用或者由于其他原因造成林地灭失的，原林权权利人应当到初始登记机关申请注销登记。(1)林权权利人申请变更登记或者注销登记时，应当提交下列文件：《林权登记申请表》(见表格)《林权证》林权依法变更或者灭失的有关证明文件。(2)市林业局对林权权利人提交的申请登记材料进行初步审查，认为林权权利人提交的申请材料符合森林法及其实施条例以及本法规定的，应当予以受理;认为不符合规定的，应当说明不受理的理由或者要求林权权利人补充材料。对已经受理的登记申请，应当自受理之日起10个工作日内，在森林、林木和林地所在地进行公告。公告期为30天。对经审查符合下列全部条件的登记申请，市林业局自受理申请之日起3个月内予以登记：申请登记的森林、林木和林地位置、四至界限、林种、面积或者株数等数据准确;林权证明材料合法有效;无权属争议;审批依据：国家林业局关于印发《森林资源资产抵押登记法(试行)》的通知(林计发[2004]89号)结时限：3个月3、应持以下文件资料向森林资源资产抵押登记部门申请抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。(1)森林资源资产抵押登记申请书(见表格);(2)抵押人和抵押权人法人证书或个人身份证;(3)抵押合同;(4)林权证;(5)拟抵押森林资源资产的相关资料，包括：林地类型、坐落位置、四至界址、面积、林种、树种、林龄、蓄积量等;(6)拟抵押森林资源资产评估报告;(7)抵押登记部门认为应提交的其他文件。抵押合同期满或者抵押人与抵押权人协商同意提前解除抵押合同的，双方应当在15个工作日内，持抵押合同或者解除合同协议、《林权证》及原《登记证》向原登记机关注销登记。审批依据：国家林业局关于印发《森林资源资产抵押登记法(试行)》的通知(林计发[2004]89号)结时限：15个工作日林权登记申请表填写说明1、本表一式三份，县、镇、村委会各一份存档，由林权权利人按宗地填写申请。2、单位(个人)：单位名称或个人姓名。3、通讯地址：单位所在地或个人居住地的联系地址。4、法定代表人(主要负责人);是单位的填该单位的法人代表(或主要负责人)如村长、村委会主任、镇长;是个人的填写个人姓名。5、身份证码：是单位的填写法人代表(或主要负责人)的身份证号码;是个人的填写个人身份证号码。6、登记类型、登记权利内容：在所申请的项目中打“√”，非申请的项目要打“/”。7、座落：填写申请的宗地所在具体行政位置。如××省××县××镇××村。8、小地名：地形图上标有地名的应以地形图上的为准，地形图上没有的用当地群众普遍认可的地名。9、株数：对于难以用面积准确表明的，要填写株数。如零星树木、四旁树木和农田林网等。国家、集体或个人所有的成片的森林、林木能够用面积准确表明的，株数一栏可以不填写。10、主要权利依据及附图：根据林权登记机关的要求，提供能证明其林权权利的主要材料名称：如解放初期的土地证、20世纪80年代发给的旧林权证、各级人民政府有关山林纠纷的裁决书、山林纠纷双方调解协议书等。11、林权共有者权利说明：一宗地有两个以上林权权利人，但又不构成股份公司或单位时，由共有林权权利人举荐代表一人填在[单位(个人)]栏中。在此栏中说明其他林权权利人姓名及主要权利。12、集体林地所有权权利人意见：单位或个人申请集体林地使用权时由林地所有权权利人(如村长、村委会主任、镇长)填写：同意或不同意(并说明理由)。13、林业主管部门意见：由县级林业局填写。14、发证机关意见：由县级人民政府填写。林权抵押贷款业务合作模式主要依托鄂西北林业市场来开展。我中心开展抵押林权的森林资源调查和森林资产评估，出具调查报告、评估报告和推荐函或担保函;金融机构根据自身的风险控制和审核流程，审核提供的相关材料，发放贷款望采纳

八、林权抵押贷款哪个银行可以办？

林权抵押贷款是指将林地上的权属证书进行抵押，以获取贷款的一种方式。由于涉及到土地所有权的转移和法律风险较高，因此办理林权抵押贷款的银行相对较少。

在国内，可以向招商银行、兴业银行和华夏银行等一些大型商业银行或农信社、信合社等区域性银行咨询林权抵押贷款的办理流程和条件。

但具体要看不同银行的政策和实际情况，建议提前了解相关信息，制定出合适的贷款方案。

另外，林权抵押贷款的办理需要具备相应的条件如拥有林权证书等，否则无法获得该项贷款。

九、农行抵押e贷对抵押权人征信的要求？

有要求的，征信报告等级为正常或者瑕疵才行，否则审批不通过的。

十、抵押权人怠于行使抵押权的情形？

一般来说，抵押权人应该在债务到期后及时行使债权或者抵押权，如果在抵押期间内未行使抵押权，就属于怠于行使抵押权，抵押权可能归于消灭。

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