自我存储业务中的技术力量

自存储是否能成为一个可行的业务不再是一个问题。在过去的几年里，这个行业的竞争已经变得非常激烈，完工数量也创下了历史新高，这使得该行业成为人们关注的焦点。尽管了解市场并仔细规划投资或构建的地方是必要的，但成功的存储业务需要一个更可靠的方法。在当今竞争激烈的环境下，投资新技术也是必须的。

商业地产高管与商业地产公司10 Federal的联合创始人布拉德·明斯利(Brad Minsley)进行了交谈。该公司在12个州经营着50家工厂。在下面的采访中，明斯利提供了他对技术如何将自存储转变为更高效的业务的见解，并透露了他对该行业未来走向的预测。

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10 Federal于2017年推出了自储收购基金。您当时的期望是什么?您如何看待现在的业务?

明斯利:到2017年，我们已经开发出一种很好的工作方法，可以在无人、自动化的基础上运行自助仓储设施，第一笔资金正在取得成功。然而，当我们添加商店时，我们发现了许多与扩展模型相关的新挑战。这些主要涉及两个领域。

第一个是开发方法来监控关键的性能指标，从车辆门是否工作，到跟踪一个物业是否获得了足够的租赁流量，并将这些流量以适当的比率转换为租赁。这些方法需要监视关键的性能指标，并通知我们异常情况，因为有太多的事情需要手动监视。

第二个挑战是发挥我们运作的最大效率。我们一直专注于开发方法，使我们的团队能够管理更多的商店，我们在这方面取得了巨大的进展。

当你选择投资一个市场时，你采用什么策略?

明斯利:我们只在增长的市场中运作——如果你脚下的土地正在崩塌，你能增加多少价值并不重要。我们通常在规模较小的市场，接近100个最大的大都市统计区。这主要与我们的退出策略有关，因为我们的大多数买家是1031家交易所的投资者，他们似乎更喜欢大城市。也就是说，我们模式的关键是购买那些没有充分发挥潜力的设施，并使用技术来提高它们的性能。这种方法对市场规模是不可知的，它可以在法国巴黎工作，就像它可以在田纳西州的巴黎工作一样。

你想要什么样的资产?

明斯利:我们做了很多多变量回归分析，以完善一个模型，“评分”的程度是一个房地产是低于其真正的潜力。因此，最终，资产可以是任何年龄、大小或配置。不过，通常情况下，如果交易规模较小，那么用于支持升级(如聘用一名全职经理或进行技术投资)的收入就会减少。不过，如果交易面积不足4万平方英尺，而且仍在黄页上刊登广告，那么该资产仍是一个不错的选择。

自动化给企业带来了什么好处?

明斯利:人们有点草率地得出结论，认为技术的目标是将设施转化为“无人”操作。技术更关乎效率。如果10家联邦政府购买小型商店并启动在线租赁，就有很大的机会来改善底线，就像如果公共reit利用技术将每家商店的员工从2.6人减少到2.2人一样。如果技术可以提高每个员工的生产力，同时改善客户体验，那么你就有了一个成功的秘诀。

在今天的自存储行业中流行哪些技术?你有什么工作要做吗?

明斯利:这是一个自我储存的疯狂刺激的时代!在过去五年中，我们看到了基于云的管理软件、各种控制访问系统、人工智能摄像机、机器人、不断发展的报亭技术、在线拍卖以及不断发展的监控设施的系统。再过5年，我们将看到定价算法、普遍采用的在线租赁、在数据科学领域令人印象深刻的收获，以及谁知道还有什么，这是最令人兴奋的部分。

那些最早采用这些技术的人将比他们的竞争对手更有优势。最后一次统计，我们有16种不同的技术。一些我们已经发布到行业，如达芬奇锁。还有一些更简单的软件，可以让我们分析整个物业的租金，并将其运用到各个单元的水平上，以非常精确的方式规划租金的上涨，并预测由此带来的收入增长。

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在自存储中实现新技术的成本是什么?

明斯利:嗯，可以是温和的，也可以是野生的。有些东西是免费的。例如，每个操作员都应该声明他们的谷歌MyBusiness页面并填写信息。它不需要任何成本，并将立即使你更相关的谷歌搜索。我的建议是让自己沉浸在技术贸易展是一个奇妙的方法,但是在你冒险尝试新技术,我的建议是,说话人使用它,确保它是提供一个积极的投资回报。

您如何看待自存储技术的发展?

明斯利:我哥哥和生意伙伴克里夫有两辆车:一辆旧野马和一辆特斯拉。一个几乎没有任何电子设备，另一个的计算能力是第一个登陆月球的火箭的1000倍。存储将在未来几年实现这一转变。这些设施将通过以下自动化流程“活”起来:租赁/入住、租金定价、监控HVAC系统、安全控制/受控接入系统，以及实施其他技术来改善承保、跟踪供应和预测业绩。总之，这些技术将改善客户体验，提高行业的盈利能力，并帮助行业更好地决定在何处以及何时进行构建，而这又将有助于缓和(甚至可能避免)某些领域的过度构建。

告诉我们你对自存储业务未来的预测。

明斯利:我认为这个行业到目前为止经历了三次“进化”。第一次发生在20世纪70年代，当时人们将自助仓储视为一种有遮盖的土地游戏，直到人们认识到它是一项可行的业务。第二次变化发生在20世纪90年代，当时该行业发现，如果在一栋建筑上多花10%的钱来控制气候，可能会导致租金上涨25%。从那以后，所有的建筑都主要采用了气候控制。第三次演变始于2010年前后，当时该行业意识到，排名前50位的地铁租户愿意用电梯把他们的东西拖上三层楼。其结果是，在上一个周期，出现了不计其数的多层交易。

我认为第四种演变是大型运营商在小市场整合小商店。自储是唯一一个超过70%的门店仍为夫妻所有的主要房地产行业。相比之下，美国逾70%的多家族交易由机构、私人股本和房地产投资信托基金持有。Self - storage是一个巨大的行业，世界不会让这么大、这么有价值的行业掌握在夫妻间。技术是大型组织将这些小型存储卷起来的关键，直到最近，这个选项还不存在。

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