购物中心向有利于购买者的方向转变

零售地产投资者正准备购买一系列购物中心，以打击市场，因为房东面临着更艰难的环境，支出较慢，传统的锚百货公司正面临压力。

尽管零售地产成交量仍保持高位，去年的成交额为81亿美元，创下历史第三高水平，因为长期开发商SCenter、QIC Global Real Estate和SCA地产大举购买，但平衡正转向零售地产的买家。

他们的目标是顶层中心或那些可以改造的中心，特别是通过在未使用的土地上增加休闲或居住成分以增加回报。

JLL的澳大利亚购物中心投资评论和2019年展望称，该行业正受益于长期的人口趋势，人口激增在未来十年达到了消费高峰。

但该评论承认，上市公司正在减少对不想要的地区的风险敞口，大多数公司都在采取战略，让它们要么拥有堡垒式购物中心，要么拥有规模小得多的便利中心。

由于投资者可以看到目前存在的价值，因此对于澳大利亚的零售资产，利息继续保持强劲。

尽管该行业遭遇了一波赎回浪潮，但中投预计，2019年未上市基金可能仍将是主要买家，而海外买家虽然去年不那么活跃，但也可能大举买入。

虽然核心零售的定价依然坚挺，最好的资产仍在追逐之中，但在连锁零售链崩溃之后，规模较小的购物中心的买家现在正在考虑空置的风险。

JLL零售投资主管西蒙·鲁尼(SimonRooney)表示，投资者关注的是零售价值，相对于零售支出基本面而言，零售价值表现得很好。

鲁尼说：“买家在2019年将有更多的选择性标准，这将反映在定价上。”“对澳大利亚零售资产的兴趣继续保持强劲，因为投资者可以看到目前存在的价值。”

他指出，零售和其他行业之间的收益率利差不断扩大，这可能会鼓励多部门投资者去购物中心。

鲁尼说，商场业主，特别是A-REITs，正在缩小他们的策略，并将寻求专注于更小、更精细的投资组合。

2018年，核心零售资产(主要是位置良好的区域购物中心)的基准收益率保持不变，约为4%至4.25%。在这一级，SCenter以7.2亿美元从平台塔集团手中获得了悉尼韦斯特菲尔德东方花园的一半股权。管制局局长以五亿七千三百万元的折扣，从邻近中心购入十项较小的资产。

2019年的买家将有更多选择的标准，这将反映在定价中

但此次审查呼吁投资者对非核心零售资产保持“谨慎”，并表示，定价主要是针对次区域中心和非大都市社区中心进行调整的。

一些资产也从市场上撤出，因为供应商的价格预期没有受到影响，而且其他一些销售低于账面价值。

“2018年，收益率减压的交易证据相对有限，因为从销售中提取资产的趋势如此，因此市场定价的变化将花费更长的时间来流动通过账面价值，”jill说。

该机构表示，缺乏痛苦的销售一直是有序调整的一个关键原因。

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