没有首付怎么买房(哪种贷款能用来付首付)

总结:想在广州上车，但是首付不够。我应该准备些什么？

你好~我是Gola~，一个失眠症患者~

想到大鹏前几天讲的这个话题，海量的信息在僵硬的脖子上杂草丛生的大脑里打转。我该如何告诉你这些信息？大鹏是一个有经验的健谈者。他跟我打得很好，思维总是发散。那叫一个仙花，但是和他聊过之后，还是收获很多。弄一大堆拧不出水的干货，可以拿出来晒~

@大鹏，金融出身的斜杠青年，明明可以靠脸和胸肌吃饭，但是要看实力，太强了。

给金融插上互联网的翅膀就是大鹏~

大鹏

—30岁互联网金融斜杠青年坐标黄埔—

#01#

Gola:

今天我来问你。

其实这个问题你怎么看？

大鹏:谈首付？其实很难讲？开一个在线课程，教你如何赚钱。贷款？理财？

其实这个题目的切入点有很多，有些可以讨论，有些不好说。

其实每个人的生活背景，圈子，收入水平都不一样，那就说说这个问题的具体情况吧。

Gola:做这个问题是因为确实每个人都会被首付不够困扰。很多人会觉得零首付买房，会后悔之前没赶上洪都博客的零首付浪潮~

大鹏:首付贷是安全垫，是区域系统金融风险控制的基本线。

你说之前那一波零首付是第三方先替购房者付款，按照和家人的约定，每个月定期无息或低息换回这笔钱。

无论是对国家还是对购房者来说，风险都很大:

1.产权风险:违反政策，实际不拥有房产。采取“零首付”的营销方式，违反了国务院关于首套房贷款首付比例不低于30%、二套房贷款首付比例不低于60%的政策要求。不付首付，就不能真正拥有自己买的房子。银行贷款必然增加银行贷款的风险。2.法律纠纷:事实上，“零首付”是指第三方通过预付款或虚拟抬高房价的方式获得首付款，且大多通过银行贷款的方式。那么签订的合同也可能存在法律纠纷，当事人可能被追究刑事责任。

3、钱房双亏:不具备购房资格的购房人(已购买两套以上住房；或者外地购房者，无法出具一年以上的社保证明或纳税证明)签订购房合同后，将面临购房无效的悲惨局面，自己按期偿还给开发商或中介的首付款可能无法收回。

估计到时候会有两个失足青年~

Gola:这个节奏，它是。太冒险了。

大鹏:现在没见过零首付或者首付贷的。这些都是定时炸弹，早就停止了。美国个人信用体系比较完善。即使你是美国本土人，信用分很高，也需要付20%的首付，因为2008年的经济危机就是买房前零首付造成的。

当时影响了很多中产阶级的“个人信用”，银行暂时不会贷款给他们，是严格控制的。

Gola:嗯，100万的房子，首付30%，也就是30万，银行欠70万。无论是为自己而活，还是投资，正常的付出就足够了。

但如果现在房价突然降了32%，房子只值68万，现在还欠银行70万，会断供吗？

房子不值钱，很亏。还能有什么用？

银行收不到月供，只能回收房子，没有意义。银行要的是钱，坏账成为大家所说的“区域性系统性金融风险”，要尽量避免这种情况。

大鹏:按照保障性房价下降30%来算，就是1/30%=3.3倍的杠杆率。

显然，首付比例越低，杠杆率越高，为了避免坏账可以承受的房价跌幅越小，风险就越大。

为了规避这种风险，法律法规规定银行可以接受放贷的最低首付比例为30%。如果零首付，那么杠杆率就是1/0=无穷大，如果房价有任何下跌，都有可能断供。可能会进一步放大风险，这可不是闹着玩的。

Gola:维护社会稳定人人有责哈哈哈~

大鹏:脚踏实地我们还是要脚踏实地，弘扬正确的价值观。不要老想着空手套和白狼！

而且，你还得多学学金融。房地产本身不仅仅是居住的意义，还与市场息息相关。

买房真的不是一件简单的事。闭着眼睛盲目购买的好时光离我们很远了。大家要多注意策略，家里投资哪里更有价值？

Gola:有空很多调侃顾问吧？哈哈哈~

大鹏:报告，有人打广告~

#02#

Gola:对了，我邻居最近遇到一个问题，就是贷款差，首付突然不够了。

他正在置换大房子，总价500万，首付总房产的40%，即首付200万，贷款300万。

但是银行办理的时候只批给他250万，除了多出来的50万，还有税红豆博客20多万，就是突然让他取出70多万，真是晴天霹雳~

如果买的话，哪来那么多钱？不买，违约。你要付总房款的30%，也就是15万元。

大鹏:这个问题要敲黑板了！为什么首付突然不够了？为什么银行放贷量少了？为什么约定额度缩水了？真的很让人沮丧！

1.额度的“缩水”因人而异，通常与个人征信、年龄、职业、还款能力等有关。一般来说，银行要求贷款人的月收入是每月按揭还款额的两倍。根据银行流水等信息，无法反映借款人的还款能力，银行很可能会降低贷款额度。

2.根据房地产评估值确定贷款金额。一般是找第三方专业评估机构对这套房子的价值做一个中性定价。

定价依据包括:地理位置、周边环境、历史价格、房屋使用属性等。得到的房子价值就是银行眼中的房子价值。

不是你跟房主谈好一千万，而是这房子值一千万。

房产的评估价一般比实际成交价低10%-30%，当然也不是绝对的。房子越新偏差越小，而老房子的评估价会比成交价低很多。

3.如果你买的是二手房，那么银行会考察贷款房屋的房龄。太旧的二手房贷款额度可能会减少。这也属于房产价值的评估，有些严格的银行干脆拒绝放贷。

戈拉:我该怎么办？现在，邻居也是不堪重负，骑虎难下~

大鹏:别急，具体问题具体分析，再逐一解决。洪都博客

1.如果因为征信因素贷款额度不够，可以考虑换一家银行快速申请。不同的银行有不同的贷款政策，向贷款政策更宽松的银行申请有可能获得预期的额度。

2.如果最终批准的房贷额度和预期差不了多少，又不想申请其他贷款，可以考虑向亲戚朋友集资，补足首付和贷款额度的差额。

3.如果最终批准的贷款金额与预期金额相差较大，尽快找专业的房地产律师帮你补救。律师会从专业的角度分析你的合同细节，房屋交易是否存在违约行为，帮助你取证，找到有利证据，减少一定损失。

Gola:这个过程中要注意时间，合同是有一定时限的。

大鹏:可以，但是遇到这个事情不能迷茫。如果你真的不懂，可以请专业人士帮助你。

#03#

Gola:其实我理解的首付不应该只是总房价的百分之几，第一期所有可能的费用都要列出来，就像贷款的差价，各种税费等等。，确保准备充足的资金。

买房各种税，让你傻傻的，迷茫的。二手房交易中的主要税种是契税、个人所得税和增值税。契税最少，一般是房屋成交价的1%-3%。

大鹏:个人所得税是指税务部门在二手房交易中，通过收取交易产生的差价，向卖方取得的收入。比如这套房子原价500万，卖家卖600万，就按100万的差价征收个人所得税。

对，没错~但是，很多人疑惑，这明明是给卖家的，跟我购房有什么关系？

多么天真！二手房市场有一个约定俗成的潜规则，就是房子的税费由购房者承担。

这使得房价越来越高。你觉得跟你有关系吗？

个人所得税税率从房屋成交价的1%到增值部分差价的20%不等。1000万的房子个人所得税可能是10万，也可能是200万，最容易产生纠纷。

增值税已成为中国最重要的税种之一，增值税收入占中国税收总额的60%以上。现在房子升值带来了这部分增值税。税率一般在5.6%左右。增值税率因地区而异。

建议买房前可以上网查一下当地的税率算法或者问问附近的房产中介。

Gola:税安，阿弥陀佛~

#04#

Gola:还有其他好的案例和我们分享吗？

大鹏:案例太多了。我说最新的。

一个盆友找我帮忙。他想把自己15年楼龄的190平米的平房改成大别墅。他平时比较忙，想赶紧卖了买了。

Gola:听起来不容易。买卖有点难，还是把190平米的平层改成大别墅吧。

大鹏:我计划让他这么做。先把房子赎回卖掉，再买别墅。

可以放在我们集团的店里，正常佣金1.5%，价格300w。

但如果独家报价3%，佣金按300万计算，315w成交，我想中介和他都很开心。中介佣金能拿到9万，比正常报价多4.5万，他交了306万，比正常报价多10.5万。

戈拉:你想自己赎回房子还是？买家赎回？

大鹏:现在一般情况下都是自己赎回。如果资金周转不过来，他们可以向他这样的金融公司垫资。

一个月1.5分钱，借180万，一个月还2.7万。及时赎回房契，那你就可以明明白白卖掉产权，然后买大别墅了。

我还帮他根据需求配了别墅，总价400万，首付30%。他已从银行结清了150万英镑的余款，还剩30万英镑可以周转。

最后平层房子卖了315万，扣除贷款182.79万= 191.7万，手里有123.33万30万= 153.3万，大别墅首付其他税费杂七杂八，估计手里还能剩下10万左右。

高效利用资源，实现利益最大化。

Gola:完美！

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