房价涨跌的因素有哪些（房价的涨跌取决于什么）

近期杭州购房贷款利率出现了5次调整，从五月份的首套房利率5.2%，到现在首套房利率6.3%。贷款一下子相差了很多，举个例子，总房价200万，首付三成60万，贷款140万，首套6.3%，30年，月供8665元/月（同比5.2%，7687元/月，差距近1000元/月）。所以现在很多人持着观望的态度，那今天主要和大家说说影响房地产价格的因素有哪些。

宏观因素

（1）人口数量。一个城市，当人口增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也会上涨；反正，房地产价格下跌。

（2）居民收入。一个城市，当居民收入增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也会上涨；反之，房地产价格下跌。

（3）利率。银行贷款利率增加，加重居民购房成本，从而减少房地产需求，房地产价格也会下降；反之，房地产价格会上涨。

（4）首付款比例。首付款比例增加，增加居民购房难度，从而减少房地产需求，房地产价格也会下降；反之 ，房地产价格会上涨。

微观因素

（1）位置。临近市中心的住宅，价格往往较高；远离市中心的住宅，价格越低。在一个城市市区内，其他状况相同的情况下，两者的差异，最高可达到3-5倍。

（2）朝向。以朝南为最佳，其他朝向的优劣顺序大致为东、西、北。若以朝南为价格基准，朝东、朝西、朝北均应向下修正，但根据对经纪人和估价师的调研，修正幅度不宜超过5%。

（3）楼层。对于7层及以下的住宅，中间楼层较好，1层和顶层较差。若以中间楼层为标准，1层和顶层均应向下修正，但根据对经纪人和估价师的调研，修正幅度不宜超过5%。对于7层以上的高层住宅，可以总层数的二分之一层为基准，高于基准层的楼层，价格高于基准价，顶层除外；低于基准层的楼层，价格低于基准价。

（4）装饰装修。装修状况可分为毛坯、简装修、精装修。若以毛坯为基准，经过装修的价格应向上修正，修正幅度为装修费用扣除装修折旧。例如，装修费用20万，折旧10年，在第5年时，装修剩余10万。

（5）层高和室内净高。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，通俗来说，室内净高=层高-楼板厚度。

普通住宅层高与净高示意图依据《住宅设计规范》，普通住宅层高宜为2.8米，卧室、起居室的室内净高不应低于2.4米，厨房、卫生间室内净高不应低于2.2米。局部净高不应低于2.1米，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3。若以层高2.8米为基准，高于2.8米应向上修正，反正向下修正，但根据对经纪人和估价师的调研，修正幅度不宜超过3%。

（6）户型。好户型标准是：客厅、卧室、厨房、卫生间面积合适（例如室内使用面积不低于9平方米），户型方正，南北通透，客厅和主卧朝南，避免走道，户型可塑性强（例如卧室、客厅等可重新设计布局）。

（7）建成年代。住宅的设计使用年限一般为50年。建成年代越靠近当前，也就是房龄越小，住宅的价格越高。若建成年代以当前为基准，设计年限50年，建筑成本5000元/㎡，则房龄为10年的住宅，应向下修正建筑成本9万元。

（8）物业服务。好物业服务的标准有：服务设施设备完备；有专人负责防卫；社区绿化率高；社区道路、楼梯等公共部分干净整洁；物业服务人员服务态度好、反应快；满足停车要求但占用较少社区绿地或休闲场地等。

（9）停车方便程度。衡量停车是否方便的因素有：有无停车位、车位数量、到其他停车场的距离等。

目前已经过了那个房价普涨的年代了，现在房子的投资属性现在也在不断削弱，投资的话可以参考一下上面所说的因素。觉得有用的可以点赞收藏哟！！！

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