大虹桥规划（我为什么推荐大虹桥？）

大虹桥规划（我为什么推荐大虹桥？）

作为“大虹桥第一代商品房”的自住者，也算是“20年房价”成长的得益者，见证了“大虹桥”从2008年开始的全程，可以从三个角度来为大虹桥实证。

一、大虹桥10年，“承诺的都兑现了”是最有力的商誉

以【大虹桥房价20年】的纬度来看，可以将其划分为三个阶段：

2000年以前2009年左右2015年（左右）至今。

（一）在2000年以前，率先并零星开始了地产开发，鼻祖项目叫做豪都国际花园，这个开发持续近20年的项目，从九十年代末入市，从单价2000元以下入市。

即使“万里国道第一镇”的徐泾镇，当时虽然第一个在个别商品房项目中打上了“虹桥”的前缀，但毕竟缺乏底气所有抠抠梭梭之后，还是改为“新虹桥”，毕竟当时“虹桥”两个字的辐射范围，最西也不过虹许路（今天的中环）。

（二）2009年为什么是大虹桥房价的一个里程碑，围绕这一年前后发生了两个战略事件：

1、大虹桥规划，2008年开始出炉，这种提法开始躁动着“徐泾买房”这件事。

2、历经了2008年下半年的楼市低迷，2009年一季度开始反弹，而徐泾“二号线开通”则让徐泾房价不仅一举突破万元大关，而且首次超越了同为大虹桥地区的松江九亭，而在过去的五六年前，“九亭起步晚（初始房价在1500元左右）但因为地产开发量放大，房价领先徐泾整整五年”。

在大虹桥宣布建设之后，包括虹桥机场改扩建和虹桥高铁站为核心的虹桥交通枢纽，掀开了大虹桥之于房地产的互为衬托，但是面对“未来商办体量是陆家嘴的两倍”，敢在这个时候因大虹桥而买房的都是勇士，因为选择相信。

（三）其实在2014-2016年前，大虹桥的标志事件有三：

1、国家会展中心从规划变成了场馆，并被宣布会国家级的进口博览会指定场地，而在此之前坊间对其还属于“看淡大于看好”，毕竟龙阳路国际会展中心的示范效应不算成功；

2、从2008年开始“一直卖不掉”的大虹桥区域办公楼，在2016年开始逐步被市场接受，从滞销到2018年“基本买不到”而且上千平方米的独栋办公，单价都飙升到5万元；

3、2014年下半年，上海房地产公认的高端品牌仁恒在徐泾开建仁恒西郊花园，之后万科也宣布了旗下“天空之城”的徐泾战略，知名品牌进徐泾，给了徐泾代言大虹桥的机会。

看着徐泾的房价从2000年的2000元，到2009年的10000元/㎡，到如今的60000元/㎡（还是在限价之下），所有大虹桥的购房者理所当然地分享了城市发展的红利，毕竟——大虹桥战略基本眼见为实了！

二、入住大虹桥，就是入住“3个规划的叠加权”

在之前不断强化大虹桥地区对未来上海发展的辐射和战略重要性之后，近日又提出未来大虹桥的发展路径，即“一核两带”：

一个核心，就是上海虹桥商务区，不仅是中央商务区而更是国际化中央商务区；

两带则包括北向拓展带，从虹桥长宁嘉定昆山太仓相城苏州工业园区；南向拓展带，从虹桥闵行松江金山平湖南湖海盐海宁。

在此不展开甚至不愿意提及对一核两带的具体产业定位要求，因为少不了“做到哪里算哪里”，毕竟产业定位是“从土壤中长出的”而非“叫它做什么就能做成什么”，产业孵化、发展和转型都需要相当长的时间和外部因素的配合。

重要的看点在于指明了发展路线，即“比一带一路更明确”的发展导航，即做强以大虹桥为中心的上海基地，向北带动苏州并和发展成熟的苏州工业园区形成呼应，向南辐射嘉兴对接浙江。在这个南北拓展带中，各自有一到两个发展的相对洼地（这个就不点名了），通过辐射来提升加速他们的发展，以跟上辐射带的整体步伐和节奏。

有媒体感言：大虹桥真的叫着叫着就大了。的确，在确定其发展定位和级别之后，如何发展的路径设计的确需要切实跟上，过往大量城市级甚至国家级新区，为什么呈现出”走着走着就散了”的面目全非？

一方面，是产业定位拍脑袋，不结合自身发展的优劣势，而从“希望引进”为出发点，导致执行层面在招商中无所适从，但为了考核只能“先招进来再说”，最终发展没有和预期（的类型和方向）一样，当然比起“照着方向招商却招不进来”而言，还算是幸运的。

另一方面，发展路径同样重要，有说“给了目标接下来看主观能动性”，但需要指明发展路径和方向，否则也会在执行中变味，在“走通”和“走对”之间又将面临另一个界面的决策和选择，事与愿违也在操作中高发。

一言蔽之，买大虹桥是“大虹桥2.0开发阶段”、五个新城规划、“长三角一体化门户”的政策利好叠加。

三、市场形成的三级梯队，刚需和刚改各有所需

虽然“买大虹桥和政策发展方向是一致的”，随着上海楼市进入全面限价，为什么再次加持大虹桥？

一方面，各区域频发的一二手倒挂。

如果说，一二手倒挂在市中心区域已经是常态，那么在刚需主战场的外环外，“一二手倒挂”愈突出，市场就愈不正常，这种不正常可能源于供需不平衡，也可能引发购房者“买贵了”的情非得已；

另一方面，只有同一个区域内，新房、次新房、旧房（即第一代商品房）之间，“顺势并级差”才是合理的，购房者才能在正逻辑中正常选房。

随着上海推行“二手房价格核验”，部分区域的二手房虚高看似被强行打压，但只要需求存在，购房者在该区域想要购房，还是需要承受“下有对策”的勒索，包括坊间传说的“房价300万，字画200万”。

相对而言，即使在“二手房价格核验”之前，以徐泾地区为例，新房（限价）6万、次新房6万、所谓的旧房4.5万，顺势关系没有被颠覆；近期，随着“二手房价格核验”，该板块的递减级差更加明显：新房6万、次新房4.7万、旧房4万。

今天，想要在大虹桥购房的购房者，可以根据自己的购买力，在新房、次新房和旧房之间进行点对点选购，而且即使买了最便宜的旧房，也是“享受了今天的发展和配套水平”，不亏。

以徐泾为大虹桥核心，向南到松江九亭、向西到青浦新城、向北到嘉定江桥，刚需和刚改可以根据地铁2号线、9号线、17号线比较价格级差，从而选择适合自己的“性价比选择”。

大虹桥在完成了“（定位）高、（涉及）大”之后，接下来就看“上（轨道）”，相信大虹桥就是相信上海，当然也要给大虹桥一定的发展时长。

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