逆城镇化（越来越多的人从高层搬回多层？）

逆城镇化（越来越多的人从高层搬回多层？）

经济学家李奇霖曾发布过这样一篇文章，认为世界城市化进程主要分为三个阶段：第一阶段（人口城镇化在30%以下），这时候特点是农村人口占据优势，工农业生产力水平较低；第二阶段（城镇化30%~70%），其特点是工业基础雄厚，剩余劳动力转向工业，城市人口比重快速突破50%，进而达到70%的水平；第三阶段（城镇化水平70%~80%），农村人口向城镇人口转化趋于停滞，这个过程的城市化不再是人口从农村流向城市，而是城市人口在产业之间的结构性转移。

根据国家统计局发布的数据来看，我国城镇化率接近64%，正处于第二阶段末期，未来还有16%的上升空间，根据相关报告预测数据来看，未来30年内我国城镇化率将达到80%的水平。有专家表示，一旦城镇化率达到80%以后，或将和其他发达国家一样进入“逆城镇化”周期，意思是随着大城市病越来越多，有钱人会离开都市圈，前往郊区农村生活，最后城市高层住宅宛如“贫民窟”一样。

在城市化进程的不断推动下，城市中高楼纷纷伫立，居住环境也从过去的多层、小平房换成了清一色的高层住宅。数量越来越多、高度越来越高、密度越来越大。除了大城市以外，很多县城同样出现了这种情况，高层住宅小区数量也越来越多。不得不说早期的高层住宅还是很受欢迎的，方便的电梯房，良好的高层视野，采光和通风效果也非常好。但随着时间的流逝，如今越来越多的人却选择从高层搬走，重新选择多层住宅，这是什么原因？有过来人表示：高层主要存在4大“硬伤”。

1、居住体验差

与过去只有几百户家庭的多层住宅小区不同，如今高层小区普遍都有几千户家庭，小区各种公共资源没法享受，并且每当傍晚或者节假日的时候，小区基本都是人满为患，嘈杂的环境下没有办法好好休息。如果是物业管理不好的小区，不仅车辆随意停放甚至会划出公共区域用于出租给外来车辆停车，生活质量比过去降低了几个档次。另一方面，由于小区容积率过高，楼层之间的间距比较小，中间楼层往下的住户家里光照和通风效果很差，居住体验降低。

2、性价比低

相较于高层住宅，很多人都会选择一梯两户或者两梯四户的多层住宅，尽管单价一般会比高层住宅要贵一些，但是性价比也要高。如今高层住宅一般都配置了多个电梯和楼梯，建筑内相应的公共设施数量也会增加，但这些都要算入“公摊面积”中，一般多层公摊比为10%~15%左右，但高层住宅公摊比达到了25%以上，100平米的房子到手只有70平，公摊出去的面积可能就价值几十万甚至上百万。因此很多购房者宁愿选择单价更高一些的多层房。

3、支出成本高

上面已经提到过，高层住宅配置了更多的电梯楼梯以及设备设施，因此后续的物业费也会高一些。另一方面，高层住宅5楼以上需要通过二次供水，才能将自来水送入户内，因此相应的物业费还要加上二次供水的费用。长期累积下来也是一笔不小的费用。此外，随着房龄的不断增加，高层住宅未来这些设备设施都需要保养维护，并且未来高空作业的维修费用也要高出不少，一般来说高层住宅的防火设施也需要经常更换维护，种种费用都增大了住户的支出。

4、高层可能面临难以拆迁的问题

尽管现在棚改已经退场，取而代之的是旧房改造。但如果是地段好的小区，依旧会有开发商愿意拆迁。但如果是高层住宅的话可能就没房企愿意接盘了，对于他们来说，拆除一个20层的住宅，需要新建35层以上才能回本。如果是30层的住宅，可能需要建50层高的住宅，如今很多城市都在限制高层住宅的高度，因此对于当前普遍达到三十四层的高层住宅来说，未来可能面对难以拆迁的问题。所以当前很多住户愿意选择多层住宅。

不得不说，上述4点都是高层住宅难以改善的“硬伤”。那么未来高层住宅是否会变为如同那些发达国家一样的“贫民窟”呢？答案是否定的，类似欧美发达国家一般都是地广人稀的特点，因此才有足够的空间用于建设洋房别墅。我国城市土地资源有限，即使是别墅区数量也会有所限制。另一方面，短期来看当前住房需求依旧存在，城市化进程还有二三十年的发展空间。

因此，对于未来的购房者来说，选择什么样的房子取决于自己的经济实力，可以肯定的是随着楼市的不断调控，未来房价走势会更加趋于理性，因此不需要和过去一样背负巨大的负债压力，即使当前买不起也可以等等再买。对于有能力买房的家庭来说，可以优先考虑地段好的多层住宅小区，如果家庭经济实力有限，可以先选择低密度的高层住宅小区，这样小区整体容积率也会降低一些，如果是密集的高层住宅小区，同时小区住房空置率又比较高的话，这样的小区还是不建议入手。

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