信托产品怎么买(怎么买信托基金)

本报记者葛佳

今天，首批9只基础设施公募REITs正式发售！

自产品获批以来，基建公募REITs的项目进展备受各界关注，上周网下发售时，部分项目被机构超额认购15倍以上，可见其魅力。

那么对于普通投资者来说，要不要参与首批公募REITs的申购呢？今天订阅的项目是什么？如果要订阅，有哪些渠道可以交易？

本报(www.thepaper.cn)记者研究了前9个项目的公告和资料，并采访了多位市场人士进行解答，希望对读者投资决策有所帮助。

1.什么是公募REITs？

房地产投资信托基金(REITs)是指在证券交易所公开交易，通过证券化将具有持续稳定收益的房地产资产或股权转变为具有较强流动性的上市证券的标准化金融产品。根据发行方式和募集资金对象的不同，REITs分为公募REITs和私募REITs。对于投资者来说，公募REITs是一种低门槛投资房地产的工具。总的来说，具有长期收益好、分红稳定的优势，具有较好的投资价值。此外，作为一种另类投资产品，公募REITs与其他主流投资产品相关性较低，可以有效分散投资组合的风险。

简单来说，REITs投资的不是大家熟悉的股票和债券，而是房地产，而且是经过特殊处理的房地产(即资产证券化，ABS)。所以在产品结构上，REITs并没有直接在房地产市场上买一栋楼，拥有这栋楼的主权，而是买了这栋楼发行的ABS产品。ABS产品100%拥有这栋楼，然后REITs也拥有这栋楼。

目前，根据各基金公司的产品描述，REITs成立后，基金80%以上的资产将投资于ABS，从而获得基础设施项目的完全所有权。所以REITs的收益也来源于这些房地产管理运营的收益，比如租金、费用等等；越是稳定盈利的房地产项目，回报肯定越好。

2.首批9只基础设施公募REITs是什么？

房地产投资信托基金的首次公开发行涉及道路、公共设施和仓储用地。进一步分类，这9只公募REITs大致可分为产权类(可持续类)和经营权类(不可持续类)，这两类REITs的预期投资收益构成存在明显差异。

进一步分类，这9只公募REITs大致可以分为产权类(可持续类)和经营权类(不可持续类)。分析人士表示，这两类REITs的预期投资收益构成存在明显差异。

1.对于仓储物流、产业园区等有产权的REITs。，初始股息率可能不超过5%，但未来租金的现金流大概率会带来标的资产价值的波动，从而影响收益；到期资产的市场化。

2.包括高速公路在内的经营权类REITs主要是分红收益，经营权价值会逐年递减直至最终价值为零，增值收益可能不明显。

虽然两者都是权益型公募REITs，但管理型REITs更接近债券，而产权型REITs的股票特征相对更强，收益特征预计介于传统股票债券和国际市场REITs产品之间。

出售首批公开发售的房地产投资信托基金。

3.你想买吗？

公募REITs的收益包括以下两部分:

1.分红比例高。基础设施类公募REITs产品采取强制分红政策，要求收益分配比例不低于组合基金年度可分配金额的90%。稳定的股息率类似于债券，表现出债务的特征，但强制分红不等于债券的固定利息回报。

2.交易差价。基础设施公募REITs是封闭的，但未来会在交易所上市交易，投资者可以在二级市场竞价。基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日后涨跌幅限制为10%。

CICC认为，公募REITs的投资价值主要体现在两个方面，一是初始认购的新增收益，二是长期持有的配置收益。

根据CICC的预测，考虑到基金上市周期可能长于股票、目前项目数量仍然较少、全付资金效率较低、认购中签率可能不高、REITs估值体系稳定性缺乏上涨弹性、封闭式基金流动性折价可能存在等诸多因素，参与REITs打新套利的吸引力可能不如股票大。据其测算，如果基金在支付后20天上市销售，中签率为5%，首日涨幅为5-1。

从长期持有配置收益的角度，CICC认为，随着资产配置的重要性日益提升，REITs作为一种新的资产类别，将受到国内FOF、银行理财、固定收益类产品等资金的青睐，建议投资者凭借股票和债券之间的收益风险、与传统资产相关性低、股息率稳定等特点，配置其长期机会。

值得一提的是，由于这些基金都是封闭式基金，张江REIT和浙江航辉的最短存续期都是20年，而广河高速REIT的最长存续期是99年。所以通过OTC认购的话，如果到时候想卖出，是不能直接赎回的，只能去场内买卖。但是，在转换过程中，你可能会遇到折价溢价。

另外，虽然REITs是一个相对稳定的产品，但它仍然是一个基金。只要是交易型产品，都有其“持股”的一面，都可能受到供需、市场预期、经营项目收益等多重因素的影响，导致价格波动。

有研究机构认为，考虑到资本市场对REITs产品及其投资逻辑并不熟悉，不排除首批产品价格在二级市场出现波动。建议投资者理性看待首批上市公募REITs的投资价值，避免追涨杀跌造成投资损失。

谁是持有公募REITs的最佳人选？应该说这个红豆博客产品整体还是倾向于低风险偏好的，同时可以长期持有，也可以看作是一个投资者，是他投资组合和资产配置的一部分。

4.怎么买？

我们先来看卖法。公募REITs可分为线上和线下发行。线下投资者需要专业的机构投资者，其实类似于线下创新。这部分由专业机构投资者参与。

对于中小投资者而言，购买公募REITs可以通过场外直销和代销的方式认购，也可以通过券商场内认购的渠道认购。参与基础设施基金现场申购的投资者应持有现场证券账户；参与基础设施基金场外申购的投资者应持有场外基础红豆博客账户。

通过交易股票的证券账户买入，必须先在券商开户。由于这9只公募REITs分别在上交所和深交所上市，所以你需要在两个交易所都有账户。一般来说，券商开户的时候，会同时开户。

这里需要注意的是，券商开户往往需要一天的时间，因为投资者不能当天认购账户。

证券账户开户时，还需要开通基建基金的购买权限，并签署风险揭示书，一般在券商APP的权限开通栏。

开通权限时，部分券商在“外汇基金赎回”界面提交申购申请。如果他们找不到入口，也可以通过搜索码直接订阅。

5.具体认购时间是多少？

基金募集公告显示，张江REIT、燕岗REIT、首钢绿色能源、广州广和、蛇口生产园等5只REITs公募，从5月31日到6月1日仅用了两天时间。浙江航辉、东吴苏源、普洛斯、首创水务等4只公募REITs面向社会公众投资者募集，募集时间为3天，时间为5月31日至6月2日。

而之前机构申购的情况异常火爆，平均有效申购倍数超过7倍，面向个人投资者的配售比例一般只有15%至20%。许多券商预计，5月31日将正式向公众投资者发售的部分股票届时可能会“一票难求”，因此募集期可能会提前结束。

6.最低认购金额是多少？

深交所最低认购门槛为1000股，上交所最低认购门槛为1000元。但每只公募REITs的最低门槛不同，最低100元，最低1000元。

首批基础设施公募REITs公众投资者认购门槛。

7.基金费率是多少？

费率方面，公募REITs的申购费率并不高，100万(或1000万)以下的申购费率在0.5%-0.6%之间，明显低于股票型基金，与债券型基金相近。管理费方面，除博时招商蛇口工业园REIT为0.3%/年的固定费率外，其余8家公司均采用固定费率和浮动费率相结合的方式，浮动费率与基金业绩挂钩。

八、公募REITs配售还需要“摇号”吗？

5月31日，REITs首次公开发售首日，若公众投资者发售总规模达到或超过公开发售上限，所有提交有效认购申请的公众投资者均可由红豆博客按比例分配，公开发售部分发售期提前结束。

也就是说，如果公众投资者募集10亿元，但募集期首日有100亿元的认购规模，每个投资者可以购买1/10的认购规模。这与新股网上申购采用的“摇号”制度有明显区别。

9.怎么卖？

基础设施公募REITs采用封闭式运作，封闭期较长，封闭期内不进行申购和赎回业务，但封闭期内上市交易。上市后，投资者可以通过证券交易所进行投资交易。

基础设施基金上市后，投资者可以利用场内证券账户认购的基金份额直接参与场内交易；场外基金账户认购的基金份额应先转入场外证券经营机构，方可参与场外交易。

编辑:是冬冬。

校对:蒙銮

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