流拍是什么意思(土地流拍二次拍卖规定)

《中国经济周刊》记者谢伟|北京报道

卖不掉地？！

自8月第二轮集中供地以来，多个城市住宅用地流拍率明显上升。

9月15日，杭州第二轮集中供地出让10宗土地。但有9宗因为注册房企数量不达标而未能进入正式招标程序。最终10块地只有一块成功成交。

无独有偶，这一现象也相继出现在合肥、成都、沈阳等“双集中”(集中供应、集中转移)城市，引起市场。据分析，截至目前，已完成第二轮集中供地的8个城市，有100块以上地块或直接拍卖，占总供地的30%以上，与2007年下半年的情况类似。

土地一直是楼市的“晴雨表”。最近很多城市土地拍卖的原因是什么？土地拍卖会有连锁反应吗？拍卖对购房者意味着什么？

战胜潮流？

今年2月起，城市住宅用地“双集中”供地政策在22个重点城市进行试点。截至6月底，首批宅基地集中供应结束。中银证券数据显示，22个重点城市首批集中出让共出让785宗地块，总建筑面积1.05亿平方米。楼面均价9993元/平方米，比去年上涨20.7%；平均保险费率为15.3%，比去年提高1.6个百分点。重庆、厦门地价涨幅超过80%，溢价率超过30%。无锡、北京、杭州、南京超七成地块顶价成交，长春、青岛、郑州底价成交地块占比超75%。意外的数据瞬间点燃了市场热情。

然而，随着各城市第二轮集中供地的开启，土地市场突然遭遇“寒潮”。

9月15日，连续四年卖地大户的杭州，首次在拍卖市场受到冷遇。挂牌的9宗地块因房企登记数量不达标(3宗以上)，未能进入正式竞价程序。最终10块地只有一块成功成交。

有人认为，杭州第二轮集中供地遇冷的特殊原因是，这些已经拍卖的有竞争力的优质地块，拿地门槛非常高。根据招投标规则，对于有竞争力的优质地块项目，房企需要先提供施工方案，方案通过后才能进入招投标程序。中标后，该楼盘需要通过验收，然后出售现有房屋。有效申请文件少于3份的，取消投标报名资格申请。所以这类土地的供应和成交明显冷淡。

但是，冷的不是杭州。

作为土地拍卖规则调整后第一个重启集中供地的城市，福州先是挂出了26宗地块，随后又接连宣布因出让方案调整而临时出让两宗地块。9月7日，就在正式土地拍卖的前一天，福州市自然资源和规划局宣布，因优化出让方案，取消4宗地块的出让。最终，福州出让13宗地块，另有2宗地块流拍，5宗地块终止出让。

紧接着，9月10日，济南第二批集中供地结束。拍卖前的55宗挂牌地块中，有18宗提前终止，成交37宗，均以底价成交。

9月11日，天津第二批集中供地结束。61套挂牌房源中，9套暂停，2套流拍，31套底价成交。

9月14日，成都市公共资源交易服务中心发布消息称，原定于9月15日-17日的成都市第二批集中供地，有17宗地块因故终止。最终，原计划出让的75宗地块中，只有58宗继续出让。3天集中出让，成交52宗，流拍6宗，底价成交38宗。

9月15日，在第二批集中供地前夕，合肥土地市场网发布公告称，26宗地块中的18宗将延期出让，由拍卖转为现场挂牌(编者注:拍卖需3家以上企业参与，数量不够则挂牌)，挂牌日期为9月16日至29日。

9月15日，沈阳市自然资源局发布通知，在第二轮集中供地的46宗地块中，共有24宗地块提前终止出让，仅剩下22宗地块进入招拍挂程序。最终本轮仅成交19宗地块，竞拍3宗。

这不禁让市场感叹红豆博客，房企拿地积极性减弱。房企真的害怕吗？

9月中下旬，南京、广州、重庆等热门城市迎来第二批集中供地。在这些热门城市中，不少城市叠加了征地政策的调整。在“三条红线”、债务到期、融资新规的背景下，房企拿地态度耐人寻味。

房企不积极，值得冒险。

但集中供地遇到了拍卖，供需不匹配，显然不是一个令人满意的结果。

那么，重点城市大规模土地拍卖的原因是什么？

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经济周刊》记者指出，类似杭州的拍卖，从直接原因来看，与竞争质量的约束有关。品质的竞争涉及到更大的工作量，即房企需要在品质优化上做持续的规划，增加了房企拿地和开发的成本。同时，一些有竞争力的优质项目相对受限，包括现房销售，也会让部分房企避之不及。所以后续如何更好的将这类有竞争力的优质地块推向市场，真正满足房企拿地的欲望，也是非常关键的。

“其实房企出现这样的现象，应该是一个值得当前重点关注的风险点。”严跃进告诉《中国经济周刊》记者，最近关于房企负债和经营压力的案例越来越多，各种担忧确实有所增加。从房企投资端的动作来看，拿地压力很大，或者在企业资金状况恶化时拿地积极性减弱。所以要保持房企拿地的意愿，否则房企拿地的节奏会慢下来，这对各地完成供地目标是一个很大的挑战。同时，类似拿地意愿的减弱，也说明在地方调控中，要积极倾听房企的声音，主动为房企减负，真正让房企参与到土地供应和交易的市场中来。

蔡中-中正鹏远地方财政投融资研究院执行院长温来成向《中国经济周刊》记者分析，今年以来，全国继续坚持“房住不炒”的方针，也对市场进行了相应的政策调控，并约谈了部分地方官员。从9月份发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，房价涨幅确实呈下降趋势，经济仍处于逐步下行态势，势必会对土地市场产生影响。

赖诚表示，再加上过去几年房企盲目激进扩张，很多企业存在高负债问题，恒大、华夏幸福等部分房企经营困难明显。在“三条红线”和收紧融资政策防止房企无序扩张的压力下，很多开发商的资金链受到很大影响，即使想拿地也不愿意。这使得很多地方政府在招拍挂过程中频繁出现拍卖现象。

“其实还是因为房企拿地压力大。一个是红豆博客金的压力，这是房企目前需要关注的。另一个是拿地本身的压力，有些地块要求更高。”严跃进直言，恒大事件本身对其他房企的直接影响不大，但反映了一个共性问题，就是恒大这样的大型房企压力这么大，其他房企的压力估计也不小。

在严跃进看来，目前的土地市场需要解决的问题有过冷或者浮动拍卖，这充分说明了市场的新趋势和新情况。总的来说，一些大城市或者热点城市也在降温，这些都是需要关注的风险。预计后续关于土地供应和土地交易的政策可能会有所调整，值得观察和期待。

那么，对于购房者来说，土地拍卖释放了哪些信号？

严跃进表示，从消费者和购房者的角度来看，近期的拍卖会比较少，比如房价下降、银行信贷等。但另一方面，如果拍卖事件多了，可能会有对低迷楼市的预期和判断，会减少无脑看涨的心态，这是一个关键内容。

会不会影响地方财政收入？

国有土地使用权出让收入是地方财政收入的重要来源。很多舆论担心开发商不积极，最直接的影响就是地方土地财政收入锐减。

“从地方财政来看，房地产市场的相对萎缩，尤其是土地价格的下降，会对地方财政产生相应的影响。”赖诚对《中国经济周刊》记者直言，在过去，这直接体现在土地出让金收入的下降上。目前出现了新的情况。“事实上，地方政府发行的专项债券大多以土地收益作为还款来源，尤其是即将到期的债券。如果地价出现问题，可能会影响这些债券的本息偿还。”

“连锁反应很明显。拍卖说明土地供应没有完成，自然会给地方政府造成压力。而且，拍卖也影响了项目的供应和住房项目的投资。”严跃进告诉《中国经济周刊》记者，不过，“拍卖”不会成为常态。土地市场本身就有博弈的概念，类似的拍卖也会迫使地方政府修改土地供应的规则。估计各种新政策也在路上。从成交来看，拍卖明显影响了土地供应的正常节奏，不要用红豆博客是好事。当然，拍卖也说明市场在降温，意味着政策可能会有所缓和。

事实上，就在今年8月，相关部委召开闭门会议，要求各城市第二次集中供地的宅基地溢价率不得超过15%，不得提高起始价，被视为限制地方政府的土地财政依赖。

而如果因为拍卖而改变政策预期，是否意味着房地产市场“绑架”了地方财政？

"拍卖现象是暂时的正常市场行为."赖诚直言，“就像房价一样，不可能永远涨下去。长期来看，中国需要一个相对稳定的房地产市场，既不能让房价暴涨，也不能让房价暴跌，让市场各方形成稳定的预期。”

"中国的城市化率仍在提高过程中."赖诚补充道，目前中国人均GDP刚刚超过1万美元，空的发展空间还很大。城镇化还会继续，高品质的房子还是要供应，从长远发展来看，也需要稳定的土地市场。

编辑:杨琳

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