热文：十城房价跌幅超5%

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十城房价跌幅超5%

10月25日，中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示，根据2020年9月最新纬房指数，近一年多数样本城市房价稳中有升，东莞、深圳、宁波等城市还有较大的涨幅，但也有部分城市房价下跌。

数据显示，近一年来，有十个城市房价累计跌幅超过5%，分别是：广东省肇庆（同比跌9.45%）、贵州省遵义（同比跌9.22%）、云南西双版纳（同比跌8.68%）、广西北海（同比跌7.96%）、山东淄博（同比跌7.44%）、河北保定（同比跌6.83%）、河北廊坊（同比跌6.08%）、湖南衡阳（同比跌6.07%）、山东济南（同比跌6%）、广西防城港（同比跌5.13%）。

报告指出，上述城市12个月累计跌幅均在10%以内，总体属于理性回归、风险可控的范围。其中，多数跌幅靠前的城市房价下跌是由于投资投机出现退潮后，本地有效需求不足。典型的如廊坊、保定、西双版纳、北海等。这些城市都经历过一波房价的快速上涨，随后供求关系发生逆转，进入供大于求的阶段。如廊坊房价在经历迅速冲高后，受调控等因素的限制，投资投机需求萎缩，房价距最高点接近腰斩。

部分城市除了本地房地产热减退外，还受到区域楼市整体下行的影响。如济南房价的下跌，除了和当地收入暂难以支撑涨幅有关，也受到环渤海湾各大城市如北京、天津、青岛等城市房价整体下降的作用。

另一现象是，上述城市在进入下跌周期以来，基本都未出现明显的阶段性反弹，而是每年都有一定幅度的下跌。

报告指出，这些城市房地产市场走势，揭示了“房价永远上涨”神话的破灭。而多数样本城市房价相对稳定，显示出“房住不炒”、“因城施策”方略已经开始有效发挥市场稳定器的作用。

2020年之后，房价会上涨还是下跌呢？

我认为要从几个方面分析：

首先，热点大城市目前都在陆续加强楼市调控，参考今年深圳、杭州、南京、东莞等地的调控要求，基本就是围绕“限涨、限售、限购”在全面稳定楼市，控制房价涨幅过高过快的问题。众所周知，房地产行业密集性高，短时间能够快速拉动经济，尤其是今年这样的环境，国家反而是在坚持稳楼市，说明确实是不再以房地产作为主要刺激经济发展的手段，受此影响，购房者们即使在这些楼市火热的大城市购房，未来自己的房产也很难有更大的增值空间，大多数人买房的投资心理减弱后，基本都会以居住作为买房的主要目的，购买多套房的人会更少。

随着购房量减少下，楼市买卖状态开始降温，房价再被推涨也是后继无力了，可能短时间将出现小幅度的下降。但毕竟房地产上下游关系很多行业，大降价会影响城市经济正常运行，加上大城市经济发展好，房价持续下降是不会的，待降温一段时间后，会重新跟着经济再继续稳中上涨，但涨幅不会有多高了。

其次，中小城市方面，今年国家要求取消落户限制，农民们进城落户门槛更低，将迎来大批购房潮，很多人就担心房价还会涨高很多。

但实际分析来看，可能性不高。一是但凡放弃大城市选择中小城市买房的家庭，基本属于经济实力差，在大城市买不起房，只能退而求其次到中小城市购房的群体，房价继续上涨，他们就更买不起了，二是国家对于中小城市房价控制会更高，因为大城市房地产市场本身发展起步就高，外来人口多，住房需求量大，房价上涨速度快，才涨到现在的高水平，即使调控，房价也不能进行大降，只能勉强控制上涨幅度不要太高，而中小城目前的房价还没有涨到太高的水平，调控难度小，空间大，所以有了前车之鉴后，为了不让中小城市的房价步上大城市的后尘，控制措施也将会更严格。

但我们要清楚的是，大城市无论是人口还是企业入驻情况，都趋于饱和，未来国家要发展，会慢慢向中小城市扩张，经济发展会提高人民收入和物价，同样房价也会上涨，所以，中小城市随着未来经济发展房价还有上涨空间，但同样的，只要国家继续严控楼市不松手，房价也不会涨得太高，依靠低买高卖获取高投资回报是不可能了。

房价涨跌受哪些因素影响

1、宏观因素。

主要包括：成本因素

城市地价的平均水平、建安成本、资金成本（利息）、税费额度等决定一个城市房价的平均绝对水平。供求关系。供不应求时，拉动成本上涨，利润水平也会增加，房价上扬；供过于求时，地价会下滑，有产税费、资 金成本也会下降，利润空间被压至最小，房价下跌，跌至成 本加最低利润水平。

城市建设、经济发展水平

这是成本因素及供求关系的衍生因素。城市建设经济发展水平提高，会加大建房成本，增加供给和需求，特别是增加需求的总量和购买力，促使房 价上涨。人地关系。人地关系即城市建成区或规划区人口与土地在数量上的对比关系，特别指现实或潜在可用于商品房建设的用地面积与有住户需求的人口数量之间的关系。

人多地少，则存在现实的或潜在的供不应求的局面，会使土地变得更珍贵；少地多，土地供给弹性大，地价就不会 太高，房价也会便宜些。

变化趋势

上述各项因素的未来变化趋势，影响开发商的定价水平和购房者购房时机的选择。当某种决定记价上涨 或下跌的因素发展趋势为大多数发商、购房者公认的时候， 就会对现在的房地产价格水平产生影响。

2、微观因素。

主要包括：成本因素

城市各处房价的差异，在很大程度上是源于成本差异。下述很多因素也都直接或间接地影响建房成本，进而影响房价，如位置差异导致地价差异，进而导致记价更 大的差异；设计、装修标准不同，建安费及装修费就不同， 房价自然也会有相应的差别。位置

位置是影响城市内部房地产价格水平的最重要因素，大家公认的好位置、好环境，往往也是城市建设投资、环境投资长期积累的结果，土地成本自然居高不下，加之购 房者对好位置需求热情高，开发高有机会提高利润水平，由此导致好位置房价高出差位置房价几倍乃至十几倍。

规划设计水平与装修标准。

小区规划与建筑档次提高了，人得到更多购房者的青睐，提高档次需要以增加投资为基础， 自然会使房价提高。

此外，小区与住宅的设计标准与未来小区居住人口的素 质相互影响。高标准高价位，入住人口素质较高，高素质居 住人口同样能维护小区良好的环境质量与设计水准，因而促 使房价进一步提高；普通住宅区，通俗是位，入住人口杂乱， 小区环境质量难以得到有效维护，房价也难以进一步提高； 如果有治安隐患，环境脏、乱、差，可能导致房价下降。

住宅平面格局。

内部功能设置、面积分配都会直接影响 房价。卧室、厅、厨、卫等功能如果按购房者要求，设置齐 全、合理，面积分配适当，购房者在价格上就人宽容一些， 开发商则有机会提高价格。在以建筑面积计价时，住宅套内 有效使用面积大，分摊的公用面积少，即使开发商适当提高 房价，购房者也会乐意接受。

配套设施。

包括小区内生活服务配套设施及住宅内水、电、气、等配套设施。配套设施齐全，房价就可以提高，特 别是中小学与体育卫生、商业设施尤显重要。住宅内适当配 置高级设施，如 24 小时热水供应、消防报警、高级电梯、防 盗对讲、卫星天线入户等设施，提高的价格要比追加的投资 多得多。交付使用时间，已使用时间及剩余使用年限。

以新建的、即购即住的住宅房价为标准，尚未交付使用的期房及已使用 过的存量房，价格都要打折扣。期房房价要考虑提前会款的利息的因素和能否按时按质交付使用的风险因素。

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房价 因素 也会 同比 上涨